21说案丨“刷屏”的最高法判决书:开发商违约,购房者不承担烂尾楼还贷责任 -竞猜计算器足球胜平

王巍 2022-07-14 09:45
多地烂尾楼盘“联名停贷”蔓延 争议预售资金管理难题

21世纪经济报道 见习记者王巍 北京报道

以将近1.5亿的价格贷款购买商业楼盘,开发商未按约定交付房屋,那么买房人是否需要继续还贷?

近日,社会各界对烂尾楼业主是否需要还贷问题持续关注,最高法的一份“(2019)民再245号判决书”也因此在朋友圈刷屏。判决书也显示,本案借鉴意义较大,是“经最高人民法院审判委员会讨论”决定的结果。

最高院再审的这一起烂尾楼案件中,经历一审判决购房者不用偿还、二审改判购房者继续偿还到最高院改判 ,一波三折,最终由最高人民法院审委会定调,认定该案中开发商违约导致购房合同解除后,购房者不承担继续还贷的责任。

最高法在该案的判决中指出,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

 近1.5亿购房遭遇“烂尾”一审判开发商还贷

判决书显示,2015年8月12日,王忠诚与青海越州房地产开发有限公司(下称越州公司)签订《商品房预售合同》,以1.479亿余元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路面积3736.19平米的商业用房。交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;担保方式为抵押加阶段性保证,抵押财产即为王忠诚所购买的这套期房。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《抵押合同》,约定越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月到8月间共向越州公司支付7398万元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。后据王忠诚表示,因为越州公司违约,导致购房合同和借款合同解除,

根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决,前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月21日,王忠诚累计偿还贷款本金917万元、利息609万元,尚欠建行青海分行贷款本金6479万元。

建行青海分行要求王忠诚等人承担还款责任,并将其诉至法院。要求判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金5854万元以及律师费和诉讼费等。

一审法院判决驳回了建行青海分行的诉讼请求。

二审改判:购房者继续还贷

一审后,建行将案件上诉至青海高院。二审法院认为,本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金5854万元等支出能否成立。

法院认为,2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》,上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系,王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定,从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息,越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款,故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。

由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后,王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行青海分行债权受损。建行青海分行主张王忠诚等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后,并不影响王忠诚向越州公司主张返还权利。

青海高院二审判决:撤销一审判决;王忠诚等三人在判决生效后偿还建行青海分行贷款本金5854万元以及律师代理费等。

最高法以权利义务失衡为由改判

二审后,王忠诚一方提出上诉。最高法审理后认为案件涉及三个要点:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”法院认为,该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

最高法指出,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

最高法再审改判撤销青海高院的二审判决,维持西宁中院一审判决,驳回建行的起诉。

(作者:王巍 编辑:李玉敏)

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