西安楼市放松限购:解放“单身”购买力 有购房者连夜停办组合贷 -竞猜计算器足球胜平

2022年05月31日 10:31   21世纪经济报道 21财经app   凌晨
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21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道  

近日,西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》(下称:《通知》)。

《通知》从四大方面优化楼市调控政策,其中限购、限售、限贷相关多个政策点引发关注。如调整住房公积金贷款最高额度、28周岁以上未婚人士划为刚需、新房网签三年即可买卖等。

这些政策能解决什么问题?其会为当地房地产市场带来哪些影响?购房者又如何看待与理解?

解放“单身”购买力

从政策来看,限购方面,此前非西安市户籍,需连续五年社保或个税即能获得购房资格;如今,非西安市户籍只需持有居住证以及两年社保或个税即可。对于本市户籍,新政取消了“缴纳一年社保”的必需条件,只要落户满一年即可。

事实上,相比于其他一二线城市,西安户籍政策较为宽松。在此基础上,西安进一步降低对非本市户籍购房者的门槛,这将有利于保持城市人口增量的优势。

限售方面,政策回调至2021年西安“330楼市”政策发布之前。当下,新房满三或满二,二手房满二便可上市交易。

从全国范围来看,西安限售政策要求并不高。至于这一新政能否对二手房市场实际交易量产生影响,仍有待观察。

限贷方面,最受关注的一点是公积金额度。本次新政发布后,购房者单人额度提升到65万,家庭额度提升到85万,首付比例也有所下降。

令人意外的是,虽然公积金贷款额度上调不少,但本地购房者中的质疑声依然很多。

主要原因在于,一方面西安主城区可使用组合贷的项目和银行并不多;另一方面,目前西安城六区房价动辄150万起,相比之下,公积金不仅贷款额度远远不足,较短的贷款年限也无法满足部分购房者的需求。

值得一提的是,与许多城市一样,此前,西安房地产政策认为单身不属于刚需群体,这一点引发了众多争议与诟病。而本次新政将28周岁以上未婚首套购房者以及二孩家庭划为刚需,这将大幅增加西安刚需群体数量。

“整体来看,在这一轮先后松绑楼市的城市中,西安政策相对全面。尤其从二孩家庭被纳入刚需范围这一点来看,力度比预期中大一些。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者说道。

有购房者连夜停办组合贷

截至政策发布,已经过去三天时间。虽然短时间内市场反应仍待观察,但对于正在交易中的部分购房者来说,新政的发布影响极大,甚至不乏暂停购房流程者。

以小李为例。去年10月,小李为买房将户口迁至西安市未央区。因购房政策要求一年社保,小李特地找到代理公司代缴社保,并一次性缴纳一年费用11040元。

5月29日一早,小李便看到楼市新政中提到,落户一年即可满房,无需缴足一年社保。当即,小李便致电代理公司要求退还剩余费用。

受新政影响而改变购房流程的,小李不是孤例。毕业于西北大学法学系的小王,2019年便考取了西安市某事业单位的编制。作为独生女,父母筹划着今年为她购入一套小面积住宅。

5月中旬,小王和父母看中了一套南二环边70平左右的二手房,想以组合贷的方式支付房款。令人意外的是,此次新政便调整了公积金首付比例及贷款额度。

小王得知消息后,前去银行咨询却被告知:目前,尚未接到组合贷调整的通知,即不按新政执行,但不排除后续会有变化。

小王和父母再三纠结后决定,暂时停止购房交易,观察政策变化再伺机而动。

“且不论执行层面,本次西安新政对公积金的规定调整至少带来一个启发,即首付比例政策要和普通住宅与否、购房套数等挂钩,以便更精准地落实房贷政策。”严跃进分析道。

“实际上,这次西安楼市新政最显著的特征是‘回调’。”西安本地一行业相关人士对21世纪经济报道记者说道,“这次很多规定都调回了2021年的‘330’政策之前。反而相较于‘330’政策之前的多次调控来看,限购、限售、限贷方面还有很大的可操作空间,因此这次能不能影响到市场实际交易,确实有待考量。”

西安楼市逐渐理性

事实上,今年以来,全国范围内楼市“松绑”迹象愈发明显。

中指数据显示,截至目前,全国已有郑州、长沙、成都、杭州、武汉等超100城优化调整房地产政策超200次,尤其4月以来,各地出台政策的节奏明显加快,当月便有超70城出台政策上百次。

为何西安在本轮调控中姗姗来迟?答案或许是较其他城市,西安楼市的确逐渐理性,但是否降温仍有待观察。

国家统计局发布数据显示,今年4月份,西安市的新建商品住宅价格环比上涨0.2%、同比上涨5.2%,房价已经连续上涨了41个月。同时,西安环比涨幅在全国70城中排名第三,同比涨幅排名第一。

从本地市场来看,西安无论是新房价格抑或楼市购买力均较为坚挺。

2022年5月26、27日,西安共有3个项目进行商品房价格公示,共计公示一房一价备案价房源932套。

此次公示三个项目均为毛坯房源,分别为:绿城春和印月,公示208套毛坯房源,均价19699元/㎡;英郡年华国际社区,公示66套毛坯房源,均价15005元/㎡;万科东望上珺,公示658套毛坯房源,均价18844元/㎡。

截至5月30日晚8点,万科东望上珺登记家庭1959组,中签率为34%。

此外,据不完全统计,3月份西安意向登记的21个项目,共有47581组家庭登记,核验通过家庭36536组,有9个摇号项目,占比仅为42.9%。

“西安楼市存在一定的购买力,只不过稀缺的是性价比高品质好的项目。”本地相关人士说道,“经历过疫情和市场波动,市场肯定会冷静些,但从今年前5月来看,西安摇号的楼盘也不少。只能说,相比于其他城市,西安市场确实要相对稳定一些。”