逆势出手,保利发展重回前三 -竞猜计算器足球胜平

21世纪商业评论 钟黛
2022-05-06 20:41

2022年拟投资规模达3650亿元。

记者/ 钟黛  编辑/ 谭璐

当地产行业风向转换,稳健型的保利发展(600048)迎来进阶的契机。

日前,保利发展发布2022年一季报。数据显示,保利发展一季度销售下滑,但降幅小于同行,由此,其销售排名上升一位至第三名。

今年一季度,保利发展的累计签约金额为906.95亿元,同比下降27.02%,签约面积553.87万平方米,同比下降22.89%。据克而瑞统计,一季度百强房企的整体销售规模同比降低47%。

保利上一次位列第三,还是在2012年。

此后十年间,有的房企凭借高负债与高周转冲规模,有的房企大打收并购牌,而保利中规中矩,排名一度受压制。

2017年,保利地产(保利发展曾用名)前董事长宋广菊抛出“重回行业前三”的目标。直至去年7月,宋广菊退休,这一目标也未能实现。

进入2021年下半年,地产行业深度去杠杆,保利发展财务稳健、央企背景等优势开始凸显。同时,在冷清的土拍市场,保利发展大手笔扫货,向高能级城市拓展。

在4月的年度业绩会上,保利发展董事长刘平透露升级版目标:“进三争一!”

增收不增利

当下,房企普遍增收不增利,保利发展也不例外。

2021年,保利发展实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.19%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%,主要受地产项目利润率下降的影响。

今年一季度,保利发展的营收增速进一步加大,带动归母净利润增速转正。一季度,保利发展实现营业总收入335.55亿元,同比增长33.74%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%。

今年一季度,其归母净利润仅有个位数增长,主要原因在于:

1)公司毛利率为27.93%,较2021年第一季度下降7.53个百分点;

2)公司投资净收益同比下降84.64%至1.07亿元;

3)公允价值变动净收益为-0.07亿元,同比减少0.1亿元。

毛利率下降的主因在于高价地进入结算期。投资净收益下降,在于对合联营企业的投资收益大幅下降。今年一季度,这一数字为1.02亿元,去年同期为4.89亿元。

 

“公允价值变动”则是房企手中地皮的价值变动。在行业下行时期,保利发展的降幅不算显著。

财报数据也透露出积极的一面,今年一季度,保利发展的销售费用率、管理费用率分别为3.14%、3.16%,分别同比下降0.58、0.70个百分点。

多家券商看好保利发展未来的业绩表现。万联证券指出,2022年,保利发展计划竣工面积为4321万平方,同比增长5.8%,对于全年的结算收入有一定支撑。

不过,也有投资者指出,2021年,部分房企“洗报表”,扣非净利润大幅下降,以此实现业绩筑底回升。而保利发展并未做此选择,其2021年扣非净利润同比仅下降4.87%,其后续业绩增速或不及部分轻装上阵的头部房企。

逆势出手

2021年下半年开始,大部分房企流动性承压,减少或停止拿地。央企背景的保利发展选择逆势抄底。

保利发展在2021年财报中称:“在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时,公司迅速加大投资力度,获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。”

据中指院数据,2021年保利发展以累计新增4287亿元的货值居榜首;万科、碧桂园紧随其后,累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。

在2021财年业绩会上,刘平表示,希望保利发展更加积极,2022年拟投资额达3650亿元。

保利发展财务总监王一夫则称,公司对大势的判读是“聚焦”:市场规模见顶后,需求是相对聚焦的,会回归一二线核心城市,且集中于这些城市的成熟区域。

2022年一季度,保利发展的新增容积率面积为194万平方米,同比减少76.1%,总获取成本341亿元,同比减少24.7%。

王一夫对此解释,一二线核心城市的供地在一季度相对有限,所以公司较少出手。随着二季度中心城市陆续供地,保利发展将适当提升拓展力度。此外,公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会。

具体来看,今年一季度,保利发展在38个核心城市的拓展金额占比接近90%,土储结构进一步优化;拓展平均楼面价17577元/平米,较2021年全年拓展平均楼面价上涨57.6%;一季度新增土储权益占比73.1%,维持较高水平。

在截至2022年3月底的12个月内,保利发展在一二线城市的拿地金额比重为60.0%,三四线的比重为为40.0%,拿地金额占比较高的城市有:厦门(8.6%)、东莞(6.9%)、佛山(6.7%)、上海(6.0%)、广州(5.6%)。

过往,房企大举冲规模,保利发展显得不急不缓。现在,同行渐渐慢下来,部分房企甚至出局,保利发展换挡加速。

“我经常说,做企业就像跑马拉松,短时间的一二三,有时候按照我们自己的节奏就水到渠成。”刘平在2021财年业绩会上如此表示。

(作者:钟黛 编辑:谭璐)

关联专题
评论